Strata Title adalah terminologi bahasa asing (Bahasa Inggris) atas kepemilikan ruangan yang berada dalam suatu bangunan bertingkat (Strata Title Act), umumnya diterapkan pada bangunan apartemen.

 

Pada system Strata Title Act hak perseorangan meliputi hak kepemilikan atas ruangan dengan ukuran tertentu pada lantai tertentu dan hak kepemilikan bersama atas bangunan yang berada diluar ruangan (misalnya koridor, lobi, ruang pertemuan warga, lift, tangga darurat, genset dll), namun tidak meliputi hak kepemilikan bersama atas tanah dimana bangunan apartment berdiri. Pada system Strata Title Act tanah adalah milik Negara, Developer dengan perjanjian tertentu yang dibatasi oleh waktu misalnya untuk jangka 70 tahun diberikan hak untuk memanfaatkan tanah tersebut, dan selanjutnya Developer membangun apartment dan unit-unitnya dijual kepada masyarakat, demikian sehingga pembeli memiliki hak untuk memakai unit apartemen tersebut untuk jangka waktu 70 tahun, setelah 70 tahun bangunan apartment akan menjadi milik Negara.

 

Aplikasi system kepemilikan atas ruangan yang berada dalam suatu bangunan bertingkat di Indonesia adalah sesuai dengan Undang-Undang No.16 Tahun 1985 yang telah diganti dengan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

 

Berbeda dengan system Strata Title Act, pada system Rumah Susun di Indonesia, hak kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) meliputi :

a.   Hak kepemilikan perseorangan yang terpisah atas sarusun

b.   Hak kepemilikan bersama atas bagian bersama

c.   Hak kepemilikan bersama atas benda bersama

d.   Hak kepemilikan bersama atas tanah bersama

 

Perbedaan prinsipnya terletak pada Hak kepemilikan atas tanah bersama, dalam system Strata Title Act pemilik unit apartemen tidak memiliki hak kepemilikan bersama atas tanah bersama.

 

Pemakaian istilah Strata Title (berasal dari Strata Title Act) untuk kepemilikan ruangan pada suatu bangunan bertingkat menurut pandangan kami kurang tepat karena adanya perbedaan prinsip tersebut diatas, dan perbedaan prinsip tersebut akan semakin nyata jika dihubungkan dengan Hak Tanggungan yang berkaitan dengan dengan jaminan tanah (sebagai benda tidak bergerak), disamping masih ada perbedaan lain yang menyertainya sesuai dengan hukum tanah di Indonesia.

 

Rumah Susun (bangunan yang menerapkan system rumah susun) dapat didirikan diatas tanah (tanah bersama) dengan jenis status :

a.   Tanah Hak Milik

b.   Tanah HGB, diatas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan

c.   Tanah Hak Pakai, diatas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan

 

Jenis status tanah bersama tersebut diatas, masing-masing memiliki ciri dan karakter yang berbeda satu dengan lainnya yang berimplikasi dalam penerapannya baik bagi Developer maupun Pembeli sebagai pihak-pihak yang akan memperoleh hak kepemilikan dan sebaiknya dipahami oleh para pihak.

 

Istilah hak kepemilikan atas ruangan pada bangunan bertingkat sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun adalah : HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN dan sebagai tanda bukti kepemilikannya berupa SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN yang diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional.